上海市闵行区规划和土地管理局、上海博锦房地产开发中心有限公司建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书
标题: 
上海市闵行区规划和土地管理局、上海博锦房地产开发中心有限公司建设用地使用权出让合同纠纷二审民事判决书
库类别: 
司法文明数据库
内容类别: 
经典案例
年份: 
2019
发表方式: 
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全文: 

上海市高级人民法院

民事判决书

案号:(2018)沪民终553号

上诉人(原审原告):上海市闵行区规划和土地管理局,住所地上海市闵行区。法定代表人:姚亚祥,该局局长。委托诉讼代理人:张鹏峰,上海中夏律师事务所律师。委托诉讼代理人:张春潮,上海中夏律师事务所律师。上诉人(原审被告):上海博锦房地产开发中心有限公司,住所地上海市闵行区。法定代表人:朱骏,该公司执行董事。委托诉讼代理人:吴晨尧,北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人:李晨,北京大成(上海)律师事务所律师。

上诉人上海市闵行区规划和土地管理局(以下简称闵行区规土局)因与上诉人上海博锦房地产开发中心有限公司(以下简称博锦公司)建设用地使用权出让合同纠纷一案,均不服上海市第一中级人民法院(2017)沪01民初131号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年11月16日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人闵行区规土局委托诉讼代理人张鹏峰、张春潮,上诉人博锦公司委托诉讼代理人吴晨尧、李晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闵行区规土局上诉请求:撤销(2017)沪01民初131号民事判决,改判博锦公司补缴上海市闵行区华漕镇84街坊P1地块(“金色西郊城”二期)93411.8平方米国有土地使用权出让金92,934,000元(人民币,下同),并支付自闵行区规土局首次通知博锦公司补缴之日2013年7月30日起至博锦公司实际缴纳完毕之日止,按日千分之一计算的违约金。理由:(一)博锦公司已支付的土地有偿使用费不应抵扣应补缴的土地出让金,两者性质不同、收费主体不同,且博锦公司尚未补缴“金色西郊城”一期地块土地出让金,即便抵扣亦应在一期地块中予以抵扣。(二)博锦公司逾期未补缴土地出让金理应支付违约金,闵行区规土局计算违约金起算时间已充分考虑了历史成因,一审法院豁免博锦公司违约责任,无法律依据。博锦公司辩称:(一)博锦公司已支付的土地有偿使用费即为土地出让金,双方亦未达成补缴土地出让金的合意。(二)闵行区规土局认可系其过往错误导致其现要求博锦公司补缴土地出让金,故博锦公司无需承担违约金。博锦公司请求二审法院驳回闵行区规土局的上诉。博锦公司上诉请求:撤销(2017)沪01民初131号民事判决第一项,改判驳回闵行区规土局全部诉讼请求。理由:(一)博锦公司取得系争地块土地使用权方式即为出让而非划拨,就此博锦公司提交了《土地有偿使用协议》、《土地使用权出让金收据》、《契税完税凭证》及《上海市房地产权证》等予以证明。(二)“原划拨土地协议出让”不适用于住宅用地,属必须经过行政审批事项,非闵行区规土局与博锦公司可以协商。且闵行区规土局与博锦公司亦从未达成上述合意。(三)如果系争土地系划拨转出让,应属于行政审批范畴。(四)2009年的评估报告不应作为补缴土地出让金的价格依据,该评估报告的评估依据与系争地块划拨土地转出让不符,2009年的土地价格与2001年博锦公司取得土地使用权时的价格亦相差甚远,且博锦公司已于2007年完成了“金色西郊城”二期的全部销售,销售收入已经固定,博锦公司未取得2007年之后的土地溢价收入。闵行区规土局辩称:(一)双方所签《土地有偿使用协议》未规定使用年限,房地产权证亦无土地使用年限,故博锦公司系划拨获得系争土地使用权,应当补缴土地出让金。(二)系争土地实际已按出让性质使用,但博锦公司未缴纳出让金,又不申请办理划拨转出让的手续,而双方已就补缴土地出让金达成协议,系民事关系,闵行区规土局有权提起民事诉讼。(三)博锦公司第二次承诺系争土地出让金以闵行区政府协调精神为准,经协调,闵行区政府同意按照2009年评估报告金额收缴出让金,博锦公司应当按约支付。闵行区规土局请求二审法院驳回博锦公司的上诉。闵行区规土局向一审法院起诉请求:一、判令博锦公司补缴上海市闵行区华漕镇84街坊P1地块(“金色西郊城”二期)93411.8平方米国有土地使用权出让金92,934,000元。二、判令博锦公司承担自闵行区规土局首次通知博锦公司补缴之日2013年7月30日起至博锦公司实际缴纳完毕之日止,按日千分之一计算的违约金。三、诉讼费由博锦公司承担。一审法院认定事实:上海市闵行平价房发展中心系上海博锦房地产开发中心的前身,2002年11月,上海博锦房地产开发中心变更企业名称为上海博锦房地产开发中心有限公司。闵行区土地发展中心经由闵行区地产公司更名而来,该中心印章自1998年4月1日起启用,该中心系原闵行区房地局下属全民事业单位,后于2003年8月经上海市闵行区机构编制委员会同意后予以撤销。1992年12月22日,原上海县人民政府发出上府土(92)956号文,批准上海县房地产总公司华漕开发部新建华江新村征用华漕乡华漕村、许浦村所属生产队土地423604平方米等事宜。2001年3月28日,案外人上海华漕房地产开发公司(甲方)与上海市闵行平价房发展中心(乙方)签订《协议书》,约定了甲方将位于华漕镇华漕、许浦二村的地块(面积约为480亩、土地所有权性质国有、土地取得方式征用)使用权转让给乙方用于建设商品住宅,并约定了乙方需与上海房屋土地资源管理局签订上海国有土地使用权出让合同并支付土地出让金等事宜。2001年7月30日,闵行区土地发展中心(甲方)与上海博锦房地产开发中心(乙方)签订闵地协(2001)37号《土地有偿使用协议》,约定:一、乙方同意通过土地有偿使用的方式,取得华漕房地产开发公司等三个单位分别原经上府土(1992)第956号文、沪临用(93)字第国-139号、上国用(90)字第华-103号批准的312582平方米国有土地使用权。剔除其中不作为有偿使用范围的绿化用地14834平方米后实际有偿用地面积为297748平方米。二、乙方同意按40元/平方米缴纳土地有偿使用费,按实际用地面积297748平方米折算,合计11,909,920元。三、自本协议签订之日起十天内,乙方须一次性向甲方付清上述土地有偿使用费。四、除了土地有偿使用费以外,本地块在开发中发生的其他一切费用,均由乙方按规定承担。……2001年8月23日、2002年2月22日,上海博锦房地产开发中心先后取得由闵行区土地发展中心出具的上海市土地使用权出让金收据,金额分别为11,788,960元、120,960元。该两张收据上“缴款内容”一栏中土地使用权出让合同编号均为空白,后方手写“闵地协(2001)37号”。后,上海博锦房地产开发中心于2003年1月10日取得契税完税凭证。同年1月14日,博锦公司取得沪房地闵字(2003)第002649号《上海市房地产权证》,该证记载:“房地坐落:华漕镇84街坊14丘;土地权属性质:国有;用途:住宅;土地使用面积(共用面积):297748平方米;土地使用期限:空白。”2007年7月17日,原闵行区房地局向闵行区房地产交易中心发出《2007年7月17日通知》,称:“为了进一步规范、加强土地使用权出让行为,房地产开发企业在办理土地使用权初始登记和房屋所有权初始登记时,应提交《土地使用权出让合同》。凡房地产开发企业以《土地有偿使用协议》方式获得土地使用权的,交易中心应及时告知房地产开发企业到闵行区房屋土地管理局相关部门补办相关手续。”2007年7月24日,博锦公司向原闵行区房地局提交《申请书》,称:“我司于2003年始在闵行区北翟路2000弄开发‘金色西郊城’。该地块于2001年通过土地有偿使用方式取得……实际用地面积为297748平方米,于2001年8月23日及2002年2月22日按实际用地面积交纳了土地使用费共11,909,920元,并签订了土地使用协议,文号为:闵地协(2001)37号。由于动迁原因,该地块并未完整启动建设,而分成一、二、三期建设,直至2007年下半年动迁工作暂告一段落。按上海土地建设现行规定需办理土地出让合同,因此现申请补办土地出让合同。”2007年7月25日,博锦公司取得沪房地闵字(2007)第039994号《上海市房地产权证》,该证记载:“房地坐落:北翟路XXX弄XXX支弄XXX-XXX、XXX-XXX号;土地地号:华漕镇84街坊14丘;土地使用权来源:转让;用途:住宅;宗地面积:297748平方米;使用期限:空白;房屋建筑面积:20207.5平方米。”2007年12月5日,博锦公司向原闵行区房地局出具《承诺书》,称:“我司在北翟路2000弄开发的‘金色西郊城’二期32#、37#、38#三幢房屋已于2007年9月办理好入户许可证,现需办理32#、37#、38#三幢房屋的大产证,由于我司的土地出让合同正在办理之中,我司郑重承诺待出让合同办理完毕,会全额支付出让合同中规定的金额。希望房地局领导大力支持。”次日,原闵行区房地局分管领导在该《承诺书》上签署意见:“同意开发商32#、37#、38#三幢房屋的大产证先行办理。开发商办理二、三期土地补交出让金手续应于二期地块后续房屋办理大产证之前完成。”2007年12月27日,博锦公司取得沪房地闵字(2007)第070242号《上海市房地产权证》,该证记载:“房地坐落:北翟路XXX弄XXX支弄XXX-XXX号;房屋建筑面积:11535.06平方米。”2008年2月21日,博锦公司取得沪房地闵字(2008)第008040号《上海市房地产权证》,该证记载:“房地坐落:北翟路XXX弄XXX支弄XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX、XXX-XXX号;房屋建筑面积:75501.53平方米。”上述两证其余土地状况信息同沪房地闵字(2007)第039994号《上海市房地产权证》记载一致。2009年2月19日,泓诚测绘公司对“金色西郊城”三期需补地价的地块进行勘测后出具两份《房屋土地权属调查报告书》,显示地块面积为90623.1平方米(办公地块6552.9平方米+住宅地块84070.2平方米)。2009年10月15日,城市房地产估价公司出具《上海市闵行区华漕镇84街坊P1宗地(“金色西郊城”三期)土地价格评估报告--为补交土地出让金评估国有出让土地使用权价格》,该评估报告记载:委托估价方为闵行区规土局,估价基准日为2009年3月10日,估价对象土地面积为90623.1平方米,估价结果为估价对象在满足全部限制条件下于估价期日的协议出让土地使用权价格为382,350,000元,折合每平方米土地单价4,219元,估价对象于估价时点的划拨土地使用权权益价格为267,645,000元。2009年10月28日,泓诚测绘公司对“金色西郊城”二期需补地价的地块进行勘测后出具《房屋土地权属调查报告书》,显示该地块面积为93441.8平方米。2009年11月5日,城市房地产估价公司出具《上海市闵行区华漕镇84街坊P1宗地(“金色西郊城”二期)土地价格评估报告--为补交土地出让金评估国有出让土地使用权价格》,该评估报告记载:委托估价方为闵行区规土局,估价基准日为2009年4月25日,估价对象土地面积为93441.8平方米,估价结果为估价对象在满足全部限制条件下于估价期日的协议出让土地使用权价格为309,780,000元,折合每平方米土地单价3,315元,估价对象于估价时点的划拨土地使用权权益价格为216,846,000元。2009年12月30日,博锦公司向闵行区规土局出具《承诺书》,称:“我司开发的‘金色西郊城’三期(项目坐落:北翟路XXX弄XXX支弄)已达到预售条件且土地出让合同已在申请办理中。我司承诺:1、‘金色西郊城’三期(土地面积90623.1平方米,建筑面积167500平方米)土地出让金按区政府最终确认的出让金价格缴纳。2、‘金色西郊城’二期(土地面积93441.8平方米,建筑面积106635.17平方米)的土地出让金按区政府协调的精神办理。为了办理房屋预售许可,我司愿意将三期开发的约2万平方米商品住宅作行政限制。”后闵行区规土局在博锦公司开发的部分房屋(约5000平方米)上设定了行政限制。2010年3月15日,闵行区规土局就华漕镇84街坊P1宗地范围内“金色西郊城”三期部分地块(面积90623.1平方米)需由博锦公司补缴国有土地使用权出让金114,705,000元(即协议出让土地使用权价格382,350,000元-划拨土地使用权权益价格267,645,000元)一事,向闵行区政府提交《闵行区国有土地使用权原划拨土地补缴出让金请示》。闵行区政府在收到博锦公司填报的《上海市建设项目用地审批申请表》及闵行区规土局提交的上述《请示》后,于2010年10月14日发文《关于批准博锦公司“金色西郊城”三期华漕镇84街坊P1宗地实施补地价的通知》(沪闵府土【2010】199号)。同日,原、博锦公司签订《上海市国有土地使用权出让合同(存量补地价)》【沪闵规土(2010)出让合同第72号】,合同约定地块总面积为90623.10平方米,土地价款为114,705,000元。审理中,双方均确认博锦公司已补缴三期地块土地使用权出让金114,705,000元。就“金色西郊城”二期项目补缴土地出让金事宜,闵行区规土局于2010年3月12日以闵规土【2010】30号文请求闵行区政府帮助协调处理。2012年1月8日,博锦公司就“金色西郊城”项目面临的问题向闵行区委、区政府进行汇报,其中包括请求解除闵行区房管部门对5000平方米住宅的封存。同年3月2日,闵行区规土局就博锦公司提出的“解除封存5000平方米住宅问题”向闵行区府办书面回复称,该5000平方米住宅应在博锦公司就“金色西郊城”二期项目中于2007年7月17日之后办理的三个产证补缴土地出让金后再予以解除封存。同年4月24日,闵行区政府组织闵行区规土局、博锦公司及其他相关部门召开“金色西郊城”有关事宜协调会,形成《会议纪要》:1、关于补缴金色西郊城二期项目的土地出让金事宜。由区规划土地局在征求市规划国土资源局意见的基础上,研究提出相关方案,报区政府审定。2、……2013年6月6日,闵行区规土局以闵规土(2013)137号文件请示区政府批准“金色西郊城”二期原划拨土地补缴出让金方案,方案即为所涉“金色西郊城”二期93441.8平方米土地按照2009年评估价格应补缴土地出让金92,934,000元。闵行区政府办公室后于同年6月21日将区政府研究确定的办理意见以闵府抄(2013)140号文抄告闵行区规土局,即区政府原则同意上述补缴出让金方案。2013年7月30日,闵行区规土局向博锦公司发出闵规土用(2013)30号《关于要求上海博锦房地产开发中心有限公司办理“金色西郊城”二期原划拨土地补缴出让金的通知》,告知博锦公司“金色西郊城”二期补缴土地出让金事宜已经区政府批准同意,要求博锦公司抓紧向闵行区规土局申请办理。审理中,博锦公司确认其收到上述《通知》,但其表示虽然其同意按照区政府协调精神办理,但其对涉案土地系划拨土地这一协调结果不予认同。2017年1月5日,闵行区规土局向博锦公司发出闵规土用【2017】1号文《关于限期补缴土地出让金的通知》,再次要求博锦公司在2017年1月16日之前办理“金色西郊城”二期项目土地补缴出让金手续。次日,博锦公司回函予以拒绝。一审庭审中,闵行区规土局称,在博锦公司与原闵行区土地发展中心签订《土地有偿使用协议》的同一时期,原闵行区土地发展中心与30多家开发商签订了类似协议,现在还有2家开发商没有办理补缴出让金手续,1家开发商正在办理中。这类出让土地使用权却未签订出让合同的情形是不符合法律规定的,后来闵行区开始纠正这类问题,原闵行房地局也向闵行区房地产交易中心发出《2007年7月17日通知》,至今闵行区规土局仍在处理该类问题的后果。一审审理期间,闵行区规土局就“金色西郊城”二期项目土地宗地编号作说明:金色西郊城一期、二期、三期项目属于一个整体(宗地编号为“闵行区华漕镇84街坊14丘”),分期开发,土地总面积297748平方米。2009年,金色西郊城二期、三期项目补办土地出让手续之前,需对项目用地范围进行选址定界,测绘公司为此出具三份《房屋土地权属调查报告书》,该三份报告中土地坐落皆确定为“华漕镇84街坊P1宗地”,此后的评估报告、补地价批文、三期项目出让合同中全部沿用“华漕镇84街坊P1宗地”这个名称。“P1”是指对项目用地范围进行选址定界时地块的临时编号,正式宗地编号待土地受让人申请地籍变更手续后才赋予。一审审理中,博锦公司提供了其于2012年6月10日向闵行区区委领导提交的《关于“金色西郊城”二、三期项目的土地出让金情况汇报》及2013年4月8日向闵行区区委、区政府提交的《请求闵行区委、区政府帮助协调解决的若干工作事项》,在前一份材料中博锦公司请求闵行区相关部门取消博锦公司重新支付土地出让金的要求,解除因需重新缴纳“金色西郊城”二期土地出让金对5000平方米房屋的行政限制,并退还博锦公司重新缴纳的“金色西郊城”项目三期土地出让金;在后一份材料中博锦公司则表示在已缴纳土地出让金的情况下,区房管部门单方面要求增加缴纳土地出让金,缺乏法律依据,请求区委、区政府依法解决增加缴纳土地出让金的问题,并解除因此封存的5000平方米住宅。闵行区规土局表示对该两份材料真实性无法确认。同时,博锦公司委托上海八达国瑞房地产土地估价有限公司(以下简称八达国瑞公司)对上海市闵行区华漕镇84街坊14丘住宅用地国有出让建设用地使用权价格进行评估,八达国瑞公司于2017年9月9日出具《房地产估价报告书》,估价结果显示:估价对象土地用途为住宅用地,土地面积为297748平方米,剩余土地使用年限为70年,容积率设定为1.27,外部条件达“七通”(道路通、上水通、下水通、电通、排污通、通讯通、燃气通)、宗地内场地平整,在估价期日(2001年7月30日)的国有出让土地使用权市场价格为26,469万元,折合土地单价889元/平方米(59.27万元/亩)。博锦公司亦委托上海财瑞会计师事务所有限公司(以下简称财瑞公司)对截至2017年6月30日“金色西郊城”项目土地出让金、动迁款等支付明细表进行专项审计,财瑞公司于2017年9月15日出具《专项审计报告》,审计结果显示:博锦公司向闵行区土地发展中心支付土地有偿使用费11,909,920元,向上海华漕房地产开发有限公司支付动迁款220,960,000元,向闵行财政局支付契税5,180,815.2元,合计金额238,050,735.2元。闵行区规土局对上述两组材料真实性、合法性、关联性均有异议。一审法院认为,本案的主要争议焦点为:一、博锦公司应否向闵行区规土局补缴“金色西郊城”二期93441.8平方米国有土地使用权出让金;二、若需补缴,出让金金额应如何确定。关于争议焦点一,一审法院认为,土地使用权出让,是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。就本案而言,首先,博锦公司确系通过与原闵行区土地发展中心签订《土地有偿使用协议》并支付所谓的土地有偿使用费,方得以将涉案土地用于“金色西郊城”房地产项目开发建设,然而,一者,闵行区土地发展中心并非法律规定的有权签订土地使用权出让合同的主体即市、县人民政府土地管理部门;二者,该《土地有偿使用协议》并未约定土地使用权出让年限这一核心条款。博锦公司作为专业的房地产开发公司,在签订该《土地有偿使用协议》时即理应清楚该协议实非符合法律规定的国有土地使用权出让合同,博锦公司现主张该协议性质为出让合同,缺乏法律依据,难以采纳。其次,在闵行区规土局向闵行区房地产交易中心发出《2007年7月17日通知》明确以《土地有偿使用协议》方式获得土地使用权的房地产开发企业在办理土地使用权初始登记和房屋所有权初始登记前需补办土地使用权出让手续后,博锦公司即先于2007年7月24日向原闵行区房地局提交《申请书》申请补办土地出让合同,后为办理“金色西郊城”二期部分房屋大产证又于2007年12月5日向原闵行区房地局出具《承诺书》承诺“待出让合同办理完毕,会全额支付出让合同中规定的金额”,最后又为办理“金色西郊城”三期房屋预售许可于2009年12月30日向闵行区规土局出具《承诺书》承诺“‘金色西郊城’三期土地出让金按区政府最终确认的出让金价格缴纳;‘金色西郊城’二期土地出让金按区政府协调的精神办理。”由上述过程可见,博锦公司对于涉案土地需补办土地使用权出让合同、补缴土地使用权出让金是明知且认可的。博锦公司虽称两份《承诺书》均系迫于闵行区规土局手握行政职权的压力而出具,但其并未举出任何依据加以证明,加之两份《承诺书》作出时间时隔两年之久,也未见博锦公司在此期间有所主张,故对其该项说法难以采信。在此情况下,一审认为博锦公司作出的《申请书》及两份《承诺书》均属其真实意思表示。而且,从实际履行情况看,一方面,原闵行区房地局正是基于博锦公司出具了2007年12月5日《承诺书》才同意“金色西郊城”二期部分房屋大产证先行办理;另一方面,博锦公司也的确按照自己作出的申请和承诺,于2010年10月14日与闵行区规土局就“金色西郊城”三期土地签订《上海市国有土地使用权出让合同(存量补地价)》并补缴了114,705,000元土地使用权出让金。由此可见,双方已就“金色西郊城”二、三期地块补缴土地出让金一事达成合意,并已实际部分履行。再次,博锦公司主张本案所涉事项属于应由其申请发起的行政审批事项,而不属于民事诉讼范畴。但,博锦公司亦明确表示其不会提起相关申请。对此,一审法院认为,闵行区规土局与博锦公司已就“金色西郊城”二期土地出让金应否补缴问题争议多年,若按照博锦公司的主张和表态,双方纠纷不可避免将陷入僵局,阻却闵行区规土局通过诉讼途径维护权益显不合理。更何况博锦公司该项主张和表态不仅缺乏充分法律依据,也与其作出的承诺及实际履行承诺的行为相悖,故对博锦公司该项主张,一审法院亦不予采纳。综上,一审认为,博锦公司在本案中不同意补缴“金色西郊城”二期土地使用权出让金,有悖其作出的承诺。闵行区规土局作为国有土地使用权出让方,要求受让方博锦公司补缴土地使用权出让金,既符合我国土地管理相关法律法规的规定,也符合民法诚实信用原则的精神。关于争议焦点二,问题核心即为:闵行区规土局基于以2009年4月25日为估价基准日作出的“金色西郊城”二期土地价格估价报告结果确定土地使用权出让金补缴金额是否合理。一审法院认为,首先,博锦公司虽于2007年7月24日申请补办土地出让合同,亦于同年12月5日表示土地出让合同正在办理之中,但此时,“金色西郊城”二期、三期土地补缴出让金手续实际尚未办理,直至2009年12月30日,博锦公司仍在就二期、三期土地出让金补缴事宜作出新的承诺。同时,从三期土地补缴出让金的办理过程看,三期土地的估价基准日为2009年3月10日,而双方系于2010年10月14日按照估价报告结果签订了土地使用权出让合同。鉴于:一者,“金色西郊城”二期、三期土地均属于博锦公司初始取得的整个地块,来源、性质相同,具有一定可比性,而该两期土地估价基准日设定比较接近;二者,土地使用权出让金的评估时间节点理应在订立出让合同时间附近,而双方至2009年12月30日乃至目前仍未就二期土地签订土地使用权出让合同、补缴土地出让金事宜达成一致意见,故将估价基准日设定在2009年对博锦公司而言尚属有利;三者,从土地出让实践看,闵行区规土局作为土地管理部门,对土地出让金的确定相对而言更具主导性,这由博锦公司承诺三期土地出让金以区政府确认的出让金价格为准以及三期土地出让金补缴金额系严格按照估价报告结果确定可见一斑。因此,一审法院认为以2009年4月25日为估价基准日对“金色西郊城”二期土地价格进行评估并无明显不当。其次,也是本案最为关键的一点,即博锦公司于2009年12月30日已明确承诺“‘金色西郊城’二期土地出让金按区政府协调的精神办理”。从2010年3月12日闵行区规土局以闵规土【2010】30号文请求区政府协调“金色西郊城”二期项目补缴土地出让金事宜、2012年1月8日博锦公司就“金色西郊城”项目面临问题向闵行区委和区政府进行汇报、2012年3月2日闵行区规土局就博锦公司提出的“解除封存5000平方米住宅问题”向区府办进行书面回复、2012年4月24日闵行区政府组织闵行区规土局、博锦公司及其他相关部门召开“金色西郊城”有关事宜协调会整个过程可见,双方确实在通过闵行区政府协调处理“金色西郊城”二期土地出让金补缴事宜,而“区政府协调的精神”即体现为:2012年4月24日《会议纪要》载明由闵行区规土局研究提出方案报区政府审定,之后,闵行区规土局基于以2009年4月25日为估价基准日作出的“金色西郊城”二期土地价格估价报告制定了相应的土地补缴出让金方案,并于2013年6月21日获得区政府原则同意。由此可见,闵行区规土局基于以2009年4月25日为估价基准日作出的估价报告结果要求博锦公司补缴出让金恰恰符合博锦公司所作“二期土地出让金按区政府协调的精神办理”的承诺。综上,一审法院认为,闵行区规土局基于以2009年4月25日为估价基准日作出的“金色西郊城”二期土地价格估价报告结果要求博锦公司补缴土地使用权出让金尚属公平合理。博锦公司关于估价基准日确定为《土地有偿使用协议》的签订日期即2001年7月30日更显公平的主张,缺乏充足法律和事实依据,不予采纳。至于补缴出让金的金额,按“金色西郊城”二期土地价格估价报告显示,二期土地需补缴土地使用权出让金92,934,000元。然而,博锦公司在2001年7月30日签订《土地有偿使用协议》后已支付11,909,920元,就该笔款项,闵行区规土局认为应作为“金色西郊城”一期土地出让金的一部分,不应予以扣减;而博锦公司认为,在假设博锦公司需补缴土地出让金的情况下,该笔已缴纳款项应予以扣减。对此,一审法院认为,闵行区规土局该项观点缺乏依据,难以采纳。博锦公司既已实际缴纳部分款项,则按照涉案二期土地面积与总地块面积的比例计算二期土地已缴金额后并进行扣减更为合理,由此,博锦公司仍需补缴的二期土地使用权出让金为89,196,328元(92,934,000元-11,909,920元×93441.8平方米/297748平方米)。在此需要说明两点:一是关于“金色西郊城”二期项目土地宗地编号问题,闵行区规土局系土地管理职能部门,对宗地编号已进行相应说明,相关文件、材料亦有印证,且双方对系争土地为“金色西郊城”二期土地以及系争土地面积为93441.8平方米均无异议,可见系争标的明确,故一审法院对闵行区规土局所作说明予以采纳;二是关于博锦公司所交其余土地有偿使用费应否扣减以及如何扣减问题,因本案仅涉及二期土地,双方可另行主张。此外,关于闵行区规土局主张博锦公司支付逾期补缴出让金的违约金的诉讼请求,一审法院认为,虽然博锦公司在收到闵行区规土局于2013年7月30日、2017年1月5日两次发出的补缴出让金通知后,均未能及时按照闵行区规土局通知要求进行补缴,然考虑到,一者,本案纠纷的产生有其特定历史成因,诚如闵行区规土局所言,其提起本案诉讼也是为了弥补之前的错误;二者,双方就“金色西郊城”二期土地出让金应否补缴以及补缴金额等事宜存在争议至今,最终有待法院依法确认博锦公司有无补缴义务以及明确补缴金额,且闵行区规土局在发出2013年7月30日通知后亦未及时采取法律途径主张权利。鉴于此,一审法院认为难言博锦公司逾期缴纳出让金构成违约,故闵行区规土局该项诉请有欠公平合理,不予支持。判决:一、上海博锦房地产开发中心有限公司于判决生效之日起十日内向上海市闵行区规划和土地管理局补缴上海市闵行区华漕镇84街坊P1丘地块(“金色西郊城”二期)93441.8平方米国有土地使用权出让金人民币89,196,328元;二、驳回上海市闵行区规划和土地管理局的其余诉讼请求。二审中,博锦公司提交如下证据:1.《闵行区人民政府印发关于加快旧城改造若干意见的通知》(闵府发[1998]14号)、《关于华漕镇危棚简屋改造地块的确认通知》(闵房地[99]31号)、《市政府批转市纪委等六部门关于本市内外销商品住房并轨的若干意见的通知》(沪府发[2001]22号)、《关于同意上海华漕房地产开发公司等三个单位变更土地使用权的批复》(闵房地[2001]149号),欲证明系争地块为旧区改造项目,博锦公司系按照当时政策与土地管理部门委托的单位签订协议以出让方式取得土地使用权。2.闵行区[2002]闵府土书字第0049《建设用地批准书》、《闵行区发展计划委员会关于报批西郊世纪华城一期商铺住宅项目可行性研究报告的请示》(闵计基发[2003]24号)、《关于“西郊世纪华城(一期)”商业住宅项目可行性研究报告的批复(沪发改城[2003]005号)》,欲证明博锦公司自始通过有偿出让方式取得土地使用权。3.《关于本市对以划拨方式提供国有土地使用权启用<国有土地划拨决定书>等有关事项的通知》(沪房地用[1999]0836号)、闵规土信(2018)第252号《告知书》,欲证明系争地块从未核发过《国有土地划拨决定书》,系争土地使用权性质自始不是划拨。4.《上海市商品房预售许可证》,欲证明《土地有偿使用协议》的性质就是土地使用权出让合同。5.“上海闵行”政务大厅门户网站—签订有偿使用合同的审批网页、闵行区政府网站--《签订有偿使用合同的审批》审理工作规程网页,欲证明闵行区政府对土地出让仍统称为签订有偿使用合同。签订该合同属行政许可事项,应经行政审批流程。闵行区规土局质证认为,证据1真实性、合法性无异议,但与本案无关联性。证据2真实性、合法性无异议,但不能证明博锦公司欲证明的事实,有偿使用即是对划拨土地的有偿使用。证据3真实性、合法性无异议,未出具“国有土地划拨决定书”仅是程序不规范,不代表博锦公司出让取得土地使用权。《告知书》中亦明确系争项目土地使用权原属于有偿划拨取得。证据4真实性、合法性无异议,预售许可证是博锦公司出具了补缴出让金的承诺后才给予办理。证据5真实性、合法性无异议,但与本案无关联性。本院对博锦公司提供的证据真实性、合法性均予以确认。闵行区规土局未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为,本案争议焦点为博锦公司是否应当向闵行区规土局补缴“金色西郊城”二期国有土地使用权出让金及如应补缴的补缴金额。首先,博锦公司系通过与原闵行区土地发展中心签订《土地有偿使用协议》并支付有偿使用费获得土地用于开发“金色西郊城”房地产项目。如一审法院所述,原闵行区土地发展中心并非法律规定的有权签订土地使用权出让合同的主体,而系争《土地有偿使用协议》又未约定土地使用权出让年限这一核心条款,且博锦公司2003年1月14日获得的房地产权证上亦未载明土地使用期限,故一审法院认定《土地有偿使用协议》非法律规定的国有土地使用权出让合同,本院予以认同。博锦公司主张其系通过出让方式取得系争土地使用权,本院不予采纳。在闵行区规土局就明确以《土地有偿使用协议》方式获得土地使用权的房地产开发企业在办理土地使用权初始登记和房屋所有权初始登记前需补办土地使用权出让手续发出通知后,博锦公司即提交《申请书》申请补办土地出让手续,之后又两次出具《承诺书》承诺补缴出让金。《申请书》及两份《承诺书》均系博锦公司真实意思表示,且事实上博锦公司之后确实按照其第二次承诺就“金色西郊城”三期土地与闵行区规土局签订了土地使用权出让合同并补缴了出让金,一审法院就此认定闵行区规土局与博锦公司就补缴出土地出让金一事达成合意并实际部分履行,本院亦予以认同。现博锦公司未补缴“金色西郊城”二期土地出让金,闵行区规土局有权依据博锦公司的承诺提起本案诉讼要求其补缴,博锦公司亦应当予以补缴。其次,关于补缴金额。博锦公司于2009年12月30日明确承诺“金色西郊城”二期土地出让金按区政府协调的精神办理。之后,闵行区规土局就上述事项发文请求闵行区政府进行协调,闵行区政府亦组织闵行区规土局、博锦公司及其他相关部门召开协调会并形成《会议纪要》,载明由闵行区规土局研究提出方案报闵行区政府审定。最终,闵行区政府原则同意了闵行区规土局上报的以估价基准日为2009年4月25日的“金色西郊城”二期土地价格评估报告为依据的补缴方案。现闵行区规土局依据该评估报告结论要求博锦公司补缴出让金符合博锦公司关于按“区政府协调的精神办理”之承诺,博锦公司关于上述评估报告不能作为补缴依据的主张,本院不予采信。但上述评估报告的结论是“金色西郊城”二期全部土地面积在估价基准日的协议出让价格,该价格即为受让方获得土地使用权应当支付的对价价格。而博锦公司依据《土地有偿使用协议》的约定在最初获得土地使用权时已经支付了部分对价,理应在补缴时予以扣减。一审法院按照二期土地面积与总地块面积的比例在评估结论中相应扣除博锦公司已缴纳的二期土地使用费,当属正确。此外,关于闵行区规土局要求博锦公司支付逾期补缴出让金之违约金的诉讼请求,本院认为,虽然博锦公司承诺“金色西郊城”二期土地出让金按区政府协调的精神办理,但对支付时间双方并无明确约定,故一审法院认定难言博锦公司逾期缴纳出让金构成违约,对闵行区规土局该项诉讼请求未予支持,并无不当,本院予以认同。综上所述,闵行区规土局与博锦公司的上诉请求,均不能成立,应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币1,148,158.97元,由上海市闵行区规划和土地管理局负担660,377.33元,上海博锦房地产开发中心有限公司负担487,781.64元。本判决为终审判决。

 

审 判 长:

张 洁

审 判 员:

张心全

审 判 员:

李 烨

书 记 员:

徐伯亨

二O一九年五月十三日

 

稿件来源:威科先行法律信息库
原发布时间:2019
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