夫妻一方私自签订卖房合同,如何认定
标题: 
夫妻一方私自签订卖房合同,如何认定
库类别: 
司法文明数据库
内容类别: 
司法制度
年份: 
2020
全文: 

夫妻一方私自签订卖房合同,如何认定

罗娟 

 

 

【中文关键字】夫妻财产;房屋买卖
【全文】

 

  【案情】
  陈某(男)与张某(女)系夫妻关系,双方婚后共同出资购买了本地商品房一套(全款支付),登记在陈某名下。
  2019年10月,陈某因做生意需要流动资金,与买家顾某签订了《房屋买卖合同》,约定将房屋以150万元的价格卖给顾某,对此合同,陈某之妻张某并不知情。后因房屋过户问题产生纠纷,陈某以房屋系其与张某的夫妻共同财产,自己无权单独处分为由,主张合同无效。而顾某以房屋登记在陈某名下,其不知是陈某与张某的夫妻共同财产,且自己支付了合理对价,已善意取得该房屋为由,起诉至法院。请求法院认定房屋买卖合同有效,陈某应协助其办理房屋过户登记手续并交房。
  【评析】
  最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,“一方当事人以其作为出卖人,对标的物在缔约时没有所有权或者处分权为由,主张合同无效时,人民法院应不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任,或者要求解除合同并主张损害赔偿时,人民法院应予以支持。”
  由此可见,买卖合同并不因出卖人无权处分而无效。本案中,陈某擅自处分其与张某的夫妻共同财产是无权处分,但是这并不影响其与买家顾某签订的《房屋买卖合同》的效力,即该房屋买卖合同是有效的。
  《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人时,所有权人均有权进行追回;但只要符合下列任一情形,受让人均可以取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时主观上出于善意;(二)以合理的价格获得了转让;(三)转让的不动产或者动产,依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记则已经交付给受让人。”
  本案中,顾某主张善意取得该房屋须同时具备三个要件:1.签订房屋买卖合同至办理过户登记时是善意的,即对陈某无权处分该房屋不知情且不应当知情;2.支付了合理对价;3.已经办理了房屋过户登记手续。但是,本案中买卖的房屋并未办理产权过户登记手续,且在纠纷发生时顾某对该房屋是陈某和张某的夫妻共同财产已知悉。因此,顾某虽然支付了合理对价,但是因不具备其他两个要件而不能构成善意取得。故对顾某的第二个诉讼请求应予驳回。
  综上所述,房屋买卖合同有效,但顾某不构成善意取得,无权要求陈某办理房屋过户登记手续并交房。

 

【作者简介】
罗娟,邗江法院。

     

     

     

     

    原发布时间:2019.12.27

    稿件来源:北大法律信息网

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